Stasiun Manggarai merupakan salah satu stasiun kereta tersibuk di Jakarta dan tentunya di Indonesia. Bagaimana tidak, setiap hari ada ratusan perjalanan kereta yang melintasi stasiun ini. Mulai dari KRL Commuter Line, KA Bandara, kereta jarak jauh (KAJJ), kereta barang dan masih banyak lagi.
Selain itu, stasiun Manggarai juga menjadi stasiun transit penumpang KRL Commuter Line dari jalur Bogor/Depok (central line) dengan jalur Bekasi/Cikarang (loop line) dan juga ke jalur KA Bandara. Diperkirakan setiap harinya ada sekitar puluhan ribu lebih orang penumpang yang melintasi stasiun ini (bukan berdasarkan jumlah penumpang yang masuk dan keluar dari stasiun ini). Namun jika diukur berdasarkan volume jumlah penumpang yang masuk dan keluar dari stasiun, maka stasiun tersibuk di Jabodetabek adalah stasiun Bogor dan Tanah Abang, sebagaimana bisa dilihat pada link Instagram dari akun resmi Commuter Line ini.
Dengan begitu ramainya penumpang di stasiun Manggarai ini, tentunya menjadi peluang bisnis yang menjanjikan bagi para pemilik usaha, tak terkecuali bisnis minimarket atau toko swalayan untuk mendulang cuan.
Baca juga: Yang Baru di Stasiun Manggarai: Jalur Layang dan Plaza Stasiun Manggarai
Di stasiun Manggarai sendiri saat ini sudah terdapat beberapa tenant yang difungsikan sebagai area komersial. Area tersebut saat ini terletak di sisi timur dari bangunan utama stasiun Manggarai. Ada beberapa tenant di stasiun ini, mulai dari berbagai minimarket, KFC, Starbucks dan lain-lain. Tapi tenant yang paling banyak di stasiun ini adalah minimarket yang dalam bahasa Jepang biasanya dikenal dengan nama konbini [コンビニ] atau convenience store. Di Jepang, konbini sangat mudah ditemukan di berbagai tempat, termasuk di stasiun kereta. Konbini atau minimarket yang umum di Jepang yaitu Seven-Eleven (7-11), Lawson, FamilyMart dan sebagainya.
Terkait jumlah minimarket atau konbini yang ada di stasiun kereta, dapat dikatakan bahwa stasiun Manggarai merupakan salah satu stasiun kereta di Jabodetabek dengan jumlah minimarket terbanyak saat ini. Ada lima minimarket atau konbini di stasiun ini yang terdiri dari Indomaret Point, Alfamart (Alfa Express), Lawson, Circle K hingga FamilyMart. Kelima minimarket tersebut berada pada satu bangunan yang sama dan bisa dikatakan cukup berdekatan. Namun dari kelima minimarket tersebut, kira-kira mana yang akan bertahan ya?
Namun sebelum saya melanjutkan tulisan ini, saya berikan disclaimer terlebih dahulu. Perlu diketahui bahwa tulisan ini tidak di-endorse oleh pihak manapun dan tidak ada maksud untuk mendiskreditkan pihak manapun juga.
1. Konbini/minimarket Indomaret Point
Konbini atau minimarket di stasiun Manggarai yang pertama saya bahas adalah Indomaret Point. Saya rasa tidak perlu menjelaskan secara panjang lebar terkait minimarket yang satu ini karena semua orang pasti sudah tahu produk apa saja yang ada di minimarket ini. Namun perlu diketahui bahwa Indomaret Point di stasiun Manggarai ini letaknya tidak berada di dekat pintu masuk/keluar stasiun, melainkan di tengah bagian stasiun. Indomaret Point ini letaknya dekat dengan musala stasiun. Jika dibandingkan dengan minimarket lain, Indomaret Point ini tempatnya benar-benar sempit dan tidak luas. Dari pemantauan saya secara langsung, minimarket yang satu ini selalu ramai dan dipenuhi oleh banyak penumpang KRL.
Secara umum, produk yang dijual di Indomaret Point ini kurang lebih seperti Indomaret yang pada umumnya kita lihat. Namun disini juga menjual produk khusus (speciality products) yang hanya bisa dibeli di Indomaret seperti aneka makanan siap makan atau ready to eat (RTE), onigiri, donat (Mister Donut) dan sebagainya. Namun di Indomaret Point ini tidak menjual aneka minuman khusus seperti aneka minuman seperti kopi kekinian dan sejenisnya yang harus di-roasting dan disajikan oleh pelayan minimarket. Kalaupun menjual aneka minuman kopi, sepengetahuan saya yang tersedia di Indomaret ini biasanya berupa minuman kopi dalam botol yang siap minum ataupun aneka minuman kopi sasetan yang harus dibuat sendiri dengan dispenser.
2. Konbini/minimarket Alfamart (Alfa Express)
Konbini lainnya di stasiun Manggarai yaitu Alfa Express yang merupakan bagian dari Alfamart. Di stasiun Manggarai ini, Alfa Express merupakan minimarket yang letaknya paling ujung dan agak jauh dari pintu masuk/keluar utama stasiun. Lebih tepatnya, berlokasi di sisi agak utara dari stasiun dan lebih dekat dengan area toilet di bangunan utama stasiun. Bicara soal lokasi, memang untuk Alfa Express ini bisa dibilang agak kalah strategis dibandingkan dengan Indomaret Point. Dan nyatanya, dari pantauan saya untuk Alfa Express ini memang tidak seramai Indomaret Point. Akan tetapi Alfa Express disini memiliki satu kelebihan yaitu tempatnya yang lebih luas dan lebih lapang dibandingkan dengan Indomaret Point.
Untuk produk yang tersedia di minimarket ini saya rasa tidak jauh berbeda dengan yang ada di Indomaret Point. Sebelas dua belas yah. Ada berbagai macam makanan, minuman yang tersedia disini termasuk speciality products tertentu yang hanya bisa dibeli di Alfa Express. Disini juga tersedia aneka makanan ready to eat (RTE) dan makanan lainnya seperti aneka roti, sosis, cemilan dan masih banyak lagi. Salah satu produk yang dijual di Alfa Express namun tidak ada di Indomaret Point adalah aneka minuman kopi kekinian dan sejenisnya.
3. Konbini/minimarket Lawson
Selanjutnya ada konbini Lawson. Dari semua minimarket atau konbini yang ada di stasiun Manggarai, Lawson merupakan minimarket yang mempunyai lokasi paling strategis dan paling dekat dengan akses pintu masuk/keluar stasiun. Jadi tidak heran jika minimarket yang satu ini selalu ramai oleh banyak orang. Dari segi luas minimarketnya, kurang lebih tidak jauh berbeda dengan yang ada di Alfa Express. Ukuran luas minimarket Lawson di stasiun Manggarai ini lebih luas dibandingkan dengan yang ada di Indomaret Point sehingga bisa menampung lebih banyak pengunjung ke minimarket ini.
Dari pemantauan yang saya lihat, hal yang membuat minimarket Lawson ini selalu ramai adalah karena hanya Lawson yang menjual makanan berupa oden. Minimarket Lawson memang sudah identik dengan makanan oden yang enak serta harga yang terjangkau. Setiap hari, banyak sekali anak-anak muda yang nongkrong di stasiun Manggarai dan duduk di peron bancik sambil menyantap hangatnya oden yang dibeli di Lawson.
Selain oden, minimarket Lawson juga menyediakan aneka makanan lainnya seperti ayam goreng (ena chicke), aneka makanan siap makan (ready to eat/RTE), aneka cemilan seperti sosis, gorengan dan lain-lain. Tidak hanya itu, di Lawson ini kalian juga bisa membeli menu minuman kekinian seperti kopi susu hingga matcha. Selain produk khusus tersebut, kurang lebih barang dan produk yang dijual di Lawson serupa dengan yang ada di Indomaret Point dan Alfa Express.
4. Konbini/minimarket Circle K
Minimarket atau konbini selanjutnya adalah Circle K. Jika boleh jujur, sebenarnya saya belum pernah ataupun belanja di minimarket Circle K manapun, termasuk yang ada di stasiun Manggarai ini. Tapi jika melihat jenis produk yang tersedia melalui aplikasi delivery online yang berwarna hijau itu, kurang lebih tidak jauh berbeda dengan yang ada di minimarket yang sudah saya bahas sebelumnya. Minimarket Circle K ini letaknya cukup berdekatan dengan minimarket FamilyMart dan kedai kopi Starbucks.
Di minimarket Circle K ini juga menjual aneka makanan dan minuman yang menjadi speciality products dari minimarket ini. Untuk minuman, tersedia aneka minuman kekinian yang terdiri dari susu, teh, kopi dan lain-lain dengan nama brand Korner. Untuk aneka makanan siap makan (RTE), sayangnya di Circle K ini tidak banyak variasinya.
Dibandingkan dari semua minimarket atau konbini yang ada di stasiun Manggarai, Circle K merupakan minimarket yang paling sepi dan jarang dikunjungi oleh penumpang KRL di stasiun Manggarai. Entah apakah karena tidak banyak orang yang tahu terkait minimarket ini. Atau memang pada dasarnya produk-produk yang dijual di minimarket ini kurang menarik dibandingkan dengan minimarket lainnya.
5. Konbini/minimarket FamilyMart
Per bulan Mei 2022 yang lalu, stasiun Manggarai akhirnya ketambahan satu konbini terbaru yaitu FamilyMart. FamilyMart sendiri merupakan salah satu brand konbini yang terkenal di Jepang selain Lawson dan Seven-Eleven (7-11). FamilyMart cabang stasiun Manggarai ini baru resmi dibuka pada bulan Mei 2022 kemarin dan membuat persaingan antar minimarket kali ini menjadi lebih sengit. Adapun lokasi dari minimarket FamilyMart ini terletak di tengah-tengah bangunan utama stasiun Manggarai. Tepatnya berdekatan dengan minimarket lainnya yaitu Circle K. Dari segi tempat dan luasnya, bisa dikatakan hampir sama seperti di Indomaret. Tidak luas dan agak sempit jika dibandingkan dengan minimarket Lawson dan Alfamart. Tapi sayangnya, FamilyMart ini baru dibuka saat stasiun Manggarai sedang dilakukan renovasi besar-besaran. Semenjak dilakukan renovasi, kelihatannya sudah semakin berkurang para penumpang KRL yang mampir dan singgah sementara di stasiun Manggarai untuk nongkrong ataupun makan dan minum sejenak. Saat ini konsentrasi dan kepadatan penumpang berada di area peron dan bangunan baru stasiun Manggarai yaitu pada peron jalur 7, 8 dan peron layang.
Produk dan barang-barang yang tersedia di FamilyMart ini serupa dengan minimarket yang ada di tempat lainnya. Untuk FamilyMart sendiri, yang menjadi specialty products unggulannya adalah aneka minuman kekinian seperti kopi yang terkenal dengan harga yang terjangkau dan rasanya yang mantap. Aneka minuman kopi kekinian tersebut berupa latte, dolce latte, caramel latte, americano, kopi susu keluarga (KSK), premium chocolate dan minuman lainnya. Tidak hanya minuman kekinian, di FamilyMart kalian juga bisa memesan aneka makanan ready to eat (RTE) seperti aneka nasi, spaghetti dan lain-lain. Di FamilyMart juga menjual aneka makanan ringan ataupun cemilan lainnya seperti roti, pao, sosis dan masih banyak lagi.
Mana yang Akan Bertahan?
Nah, itulah pembahasan dari kelima minimarket atau konbini yang ada di stasiun Manggarai saat ini. Namun pertanyaan selanjutnya adalah konbini atau minimarket mana yang akan bertahan? Mengingat kelima minimarket tersebut berada di satu tempat yang sama dengan jarak yang tidak berjauhan.
Jika kita menggunakan kacamata sebagai orang awam, mungkin dengan mudahnya kita dapat menyimpulkan bahwa minimarket Indomaret dan Lawson akan tetap bertahan sementara Circle K akan kalah dan keluar dari persaingan. Tapi kenyataannya apakah semudah itu menyimpulkannya? Tentu saja tidak. Yang namanya persaingan bisnis pasti banyak sekali faktor yang mempengaruhi sukses atau gagalnya dari bisnis yang dilakukan. Terlebih persaingan bisnis di bidang ritel seperti minimarket ini bisa dikatakan tergolong sangat ketat dan kompleks. Faktor yang mempengaruhi berhasilnya atau gagalnya dari usaha bisnis di bidang minimarket ini bermacam-macam. Mulai dari segi harga barang yang dijual, lokasi, sewa tempat, produk dan barang yang dijual dan masih banyak lagi. Semua hal tersebut akan mempengaruhi cuan dan rugi yang akan diperoleh pihak perusahaan minimarket. Dan tentunya pihak yang paling mengetahui faktor-faktor tersebut adalah dari pihak internal perusahaan minimarket yang bersangkutan.
Bicara soal harga barang yang dijual di minimarket yang ada di stasiun berdasarkan pengalaman yang saya alami, bisa dibilang harganya sedikit lebih mahal jika dibandingkan dengan harga barang yang sejenis yang dijual di minimarket luar area stasiun. Namun hal tersebut tidak berlaku untuk semua barang yang dijual ya, hanya beberapa barang tertentu saja. Sebagai contoh, dulu saya pernah membandingkan harga untuk sebuah botol air mineral 1,5 liter antara yang ada di salah satu minimarket di area stasiun dengan yang berada di luar area stasiun, dengan jarak yang cukup berdekatan. Untuk air mineral 1,5 liter yang dijual di area stasiun, harganya bisa mencapai Rp 10.000,00 per botol. Sementara untuk produk yang serupa di minimarket luar area stasiun, harganya tidak sampai Rp 10.000,00. Dari segi perbedaan harga ini saja mungkin sudah membuat para konsumen untuk berpikir dua kali apakah akan beli barang di minimarket yang ada di stasiun atau di tempat lain. Karena setiap orang pasti punya yang namanya price sensitivity yang berbeda-beda. Ada yang tidak terlalu mempermasalahkan perbedaan harga yang tidak terlalu signifikan, namun juga ada yang cenderung untuk lebih memilih harga yang lebih murah di tempat lain.
Lalu mengapa bisa terjadi perbedaan harga tersebut? Dan faktor apa yang menyebabkan hal tersebut terjadi? Salah satu faktornya yaitu terkait biaya sewa lokasi area komersial. Yang pasti minimarket yang berlokasi di area stasiun harus membayar biaya sewa atas tempat yang digunakan untuk menjalankan kegiatan bisnisnya. Besaran sewa yang harus dibayarkan pun bisa berbeda-beda antara stasiun yang satu dengan yang lain, tergantung dari luas areanya dan faktor lainnya. Pada kondisi ini, pihak perusahaan pemilik minimarket harus membayar sewa kepada pemilik aset stasiun, dalam hal ini yaitu PT Kereta Api Indonesia (Persero) melalui anak perusahaannya yaitu PT KAI Properti Manajemen (KAPM) (mohon koreksi jika salah). Proses negosiasi antara pihak minimarket dengan pemilik aset dilakukan dalam menentukan besaran sewa yang akan ditetapkan. Hingga pada akhirnya kedua pihak sepakat dengan besaran sewa yang ditetapkan dan terbitlah suatu perjanjian kerja sama (PKS) antara kedua belah pihak.
Namun apakah perbedaan harga tersebut semata-mata hanya karena adanya biaya sewa? Tentu saja tidak. Masih ada faktor lain yang turut serta mempengaruhi pricing dari harga barang yang dijual. Salah satunya yaitu terkait kerjasama antara minimarket dengan pihak supplier. Suatu supplier barang bisa saja berani memberikan harga yang lebih murah karena minimarket yang bersangkutan telah mampu menjual barang tersebut hingga habis, atau karena sudah adanya kepercayaan antara pihak minimarket dengan supplier dan hal-hal lainnya yang tidak bisa saya sebutkan.
Perihal harga barang yang dijual di minimarket jika dihubungkan dengan konsep konbini (convenience store), sebenarnya jika dipikir-pikir lagi konbini ini diadakan dengan tujuan agar setiap orang bisa memperoleh barang yang diinginkan dengan mudah, praktis dan terjangkau. Akan tetapi untuk bisa mendapatkan nilai kemudahan atau convenience ini, pembeli harus membayar semacam “biaya tambahan” untuk memperoleh barang yang diinginkan. Ibarat kata jika kita menginginkan fasilitas lebih, kita harus bersedia untuk merogoh tambahan kocek untuk menikmati fasilitas tersebut. Sama hal nya dengan barang-barang tertentu yang dijual di minimarket stasiun. Agar penumpang KRL bisa sat set sat set membeli barang yang diinginkan di minimarket stasiun, pembeli harus membeli barang tersebut dengan harga yang sedikit lebih mahal karena kepraktisannya dalam mendapatkan barang terkait. Namun perlu diingat bahwa hal ini hanya asumsi atau pemikiran saya. Jadi tidak 100% akurat atau menggambarkan kondisi yang sesungguhnya.
Bicara soal minimarket mana yang akan bertahan, tidak melulu soal harga. Ada yang tak kalah penting dari harga yaitu produk yang dijual. Setiap minimarket memiliki produk unik atau speciality products yang hanya bisa dibeli di minimarket tertentu. Namun kenyataannya tidak semua speciality products yang dijual di minimarket tersebut bisa laris terjual ataupun menjadi incaran bagi pembeli. Meskipun minimarket lain telah melakukan hal yang serupa dengan melakukan imitasi ataupun modifikasi atas produk terkait, kenyataannya tidak mudah untuk menarik minat pembeli ataupun untuk menyaingi speciality products yang sudah menjadi produk unggulan atau identitas dari minimarket kompetitor.
Tidak cukup tentang harga dan produk yang dijual. Perlu diketahui bahwa saat ini stasiun Manggarai masih dalam proses pembangunan yang nantinya akan dijadikan sebagai stasiun terminus kereta api jarak jauh/KAJJ.
Perombakan besar-besaran di stasiun Manggarai saat ini mungkin juga akan berdampak pada jumlah area komersial untuk ritel jika stasiun Manggarai sudah selesai dibangun nantinya. Bisa saja nanti akan ada area komersial baru di lantai concourse seperti yang ada di stasiun Gambir saat ini. Dan mungkin saja minimarket tersebut akan pindah ke lokasi yang baru dan lebih luas nantinya.
Jadi jika disimpulkan minimarket atau konbini mana di stasiun Manggarai yang akan bertahan, ya tentu saja akan sulit untuk diprediksi. Tapi jika dilihat dari segi competitive advantage-nya, konbini Indomaret dan Lawson masih menjadi juara di stasiun Manggarai untuk saat ini.
